Išlaidos yra viena iš pagrindinių civilinės teisės operacijos objekto savybių. Kokie jo simptomai? Kaip klasifikuojamos vertės? Kokiam tikslui versle ar nekilnojamojo turto versle yra apskaičiuojami atitinkami rodikliai ir kokiais metodais?
Kas yra kaina ir vertinimas
Prieš studijuodami vertės tipus ir susijusius klasifikavimo pagrindus, išsiaiškinsime, ką ji reprezentuoja. Yra daugybė kriterijų, kurie leistų jai vienareikšmiškai apibūdinti pasaulio ir Rusijos ekonomistus. Tarp populiariausių yra: kaina yra pinigų suma, kuri yra nustatyta kaip sandorio sąlyga civilinės teisės santykių subjektų sąveikos procese numatomu nuosavybės teisių ar kitų daikto naudojimo mechanizmų perdavimo metu. Savo ruožtu „vertinimo“ sąvoka yra susijusi su nagrinėjamos sumos nustatymo mechanizmu.
Vertinimo aspektai
Vertinimo objektai gali būti nekilnojamasis turtas, paslaugos, transportas, namų apyvokos daiktai, intelektinė nuosavybė - viskas, kas numatyta civilinėje teisėje kaip galimas subjektų, susijusių su fiziniais ir juridiniais asmenimis, subjektas. Procedūra, susijusi su piniginės vertės nustatymu, kurios perleidimas iš vieno teisinių santykių subjekto kitam yra nuosavybės teisių perleidimo pagrindas, vykdoma abiejų šalių pripažintomis priemonėmis. Juos taip pat gali siūlyti trečiosios šalys, tačiau susitarus su pagrindiniais sandorio dalyviais.
Šios ar kitos prekių, turto ar paslaugų vertės rūšys gali būti nustatomos, atsižvelgiant į teisinių santykių pobūdį, šalių prašymu arba remiantis įstatymų reikalavimais. Taigi, pavyzdžiui, sudarant nekilnojamojo turto sandorius, norint registruoti nuosavybės teises daugeliu atvejų privaloma naudotis vertintojų paslaugomis.
Vertinimo metodai
Vertinimas, taip pat, pavyzdžiui, vertės tipas, gali būti atliekamas pagal įvairius metodus. Rusijos verslo praktikoje yra trys pagrindiniai: pelningas, palyginamasis ir brangus. Panagrinėkime jų esmę.
Pajamų modelis apima metodų, kurie grindžiami apskaičiuotų pajamų iš galimo naujojo savininko naudojamo vertinimo objekto naudojimu, skaičiavimą, pavyzdžiui, nuomą. Palyginamasis modelis apima skaičių, apibūdinančių kai kurių objektų turto vertės tipus, tyrimą, o kitų rodikliai yra labai panašūs pagrindinių savybių atžvilgiu. Pavyzdžiui, vertintojas, nustatydamas tinkamą buto piniginį rodiklį, paprastai nagrinėja esamus nekilnojamojo turto rinkos pasiūlymus. Pagal kaštų modelį apskaičiuojamos galimos išlaidos, kurios yra būtinos norint išlaikyti objektą tinkamoje jo eksploatacinėje būklėje. Jei, tarkime, žmogus perka traktorių, jo pasamdytas vertinimo ekspertas, nustatydamas tokio tipo transporto išlaidas, turėtų atsižvelgti į galimas išlaidas, susijusias su įrangos remontu.
Išlaidų rezultatas
Kai tik išanalizuojamos turto vertės rūšys ir pateikiamas atitinkamas įvertinimas, jo rezultatas gali būti naudojamas kaip gairė nustatant galutinę sandorio kainą. Arba kitais tikslais - pavyzdžiui, sudarant draudimo sutartį, suteikiant paskolą, parduodant akciją ir tt Panagrinėkime, kokios vertės rūšys išsiskiria Rusijos ekspertų vertinant įvairius objektus. Taip pat tai, kaip svarbi informacija gali būti panaudota praktikoje.
Išlaidų klasifikacija
Kokias šio ar kito vertinimo objekto vertės rūšis išskiria šiuolaikiniai ekspertai? Yra daugybė klasifikavimo kriterijų. Apsvarstykite vieną iš modelių, paplitusių tarp Rusijos ekonomistų.
Visų pirma jame nurodoma rinkos vertė. Tai yra kaina, kurios vertė yra nustatoma objekto įvertinimo metu, su sąlyga, kad jis turėtų būti parduotas konkurenciniame segmente. T. y., Teisingos vertės nustatymo prielaidos yra vieša informacija apie prekių kainodaros principus, reikšmingų kainai įtakos turinčių išorinių (norminių) veiksnių nebuvimas.
Nagrinėjamame modelyje yra investicinė vertė. Jos rodikliai nustatomi siekiant suteikti informacijos asmenims, suinteresuotiems investuoti į tam tikrą objektą. Kai kuriais atvejais investicijos vertė gali sutapti su rinkos verte. Bet ne visada taip yra. Kartais, kartu su investicijomis, taip pat apskaičiuojama likutinė objekto vertė. Jo vertė išreiškia tikėtiną galimą pajamų sumą perpardavus sandorio objektą.
Yra kadastrinė vertė. Jo įsteigimo tikslas yra įrašyti objektą į tam tikrą valstybės ar pramonės registrą, vėliau naudojant informaciją atitinkamais teiginiais. Paprastai šiuo atveju kalbame apie mokesčių apskaičiavimą. Kadastrinė vertė paprastai yra mažesnė nei rinkos, jei kalbame apie nekilnojamąjį turtą, arba maždaug su juo lygi.
Taip pat yra toks dalykas kaip draudimo vertė. Tai apima išmokų pagal draudimo sutartį sumos apskaičiavimą. Kai kuriais atvejais tuo pačiu metu kartu apskaičiuojamos ir objekto pakeitimo išlaidos. Tai atsitinka, pavyzdžiui, jei atitinkamas susitarimas su draudimo bendrove nereiškia piniginės kompensacijos, o daikto grąžinimo į pradinę funkcinę būklę apgadinus ar sugedus.
Taigi mes ištyrėme 4 vertybių rūšis, kurios yra labiausiai paplitusios Rusijos ekonominėje mokykloje, taip pat keletą jas papildančių. Šis sąrašas, be abejo, nėra išsamus. Yra privatūs rinkos vertės, taip pat investicijų ar kadastro tipai, susiję su objektų, turinčių skirtingą teisinį statusą, pasirinkimu. Dabar mes kreipiamės į objektų, kuriems apskaičiuojamas atitinkamas parametras, esmės praktinės reikšmės esmę.
Verslo vertinimas
Žinoma, yra daugybė specifinių objektų tipų, kurių atžvilgiu nustatoma vertė. Tarp dažniausiai Rusijos verslo praktikoje pastebimų dalykų yra verslas ir nekilnojamasis turtas. Pirmuoju atveju įvertinamas visas įmonių turtas, valdymo principai ir pelno siekianti veikla. Prieš tiriant įmonės vertės tipus, bus naudinga nustatyti tikslus, kurie susiduria su atitinkamo vertinimo objektu.
Kodėl reikia nustatyti verslo parametrus? Pirmasis variantas yra įmonės pardavimo perspektyvos. Įmonės savininkas gali nuspręsti padaryti kitą dalyką, tačiau prieš tai naudinga srovę perduoti kito savininko rankoms. Taip pat gali būti atliekamas verslo vertinimas, siekiant pagerinti įmonės valdymo kokybę, nustatyti galimus valdymo sistemos trūkumus. Kitas variantas - pritraukti investuotojų dėmesį, jei nėra pakankamai apyvartinių lėšų arba įmonė yra išsikėlusi užduotį išplėsti rinką, todėl reikia papildomų lėšų. Verslo vertinimas gali būti atliekamas kreipiantis dėl paskolos - paprastai tai yra gairės priimant sprendimus dėl banko paskolos suteikimo.
Verslo vertės nustatymas
Kokios vertės yra vertinant įmones? Kokie principai čia dažniausiai naudojami? Pagrindinės vertės rūšys, taikytinos verslo vertinimui, yra rinka ir investicijos. Kai kurių ekspertų teigimu, svarstant galimybę nusipirkti įmonę, partneriui patartina analizuoti atitinkamas perspektyvas sutelkti dėmesį į antrąją kryptį. Kadangi tipiška verslo „rinkos“ kaina yra rodiklis, kuris ne visada aiškiai pasako apie įmonės plėtros galimybes. Bet jei mes kalbame apie tikslų identifikavimą, tada gali būti grindžiami pagrindiniai būtinų skaičių apskaičiavimo principai:
- palygindami turimus rodiklius su būdingais kitiems rinkos dalyviams;
- verslo konkurencinių pranašumų tyrimas;
- subjektyvų ekspertų, vertinančių viziją, viziją;
- išorinių veiksnių įtakos tyrimas.
Jei mes kalbame apie verslo investicinės vertės nustatymą, tada gali būti taikomi tie patys principai, tačiau, be jų, leistina naudoti ir daugybę kitų:
- versle dalyvaujančių subjektų elgesio modeliavimas (veiksnių įtaka);
- pelningumo apskaičiavimas (rinkos vertės padidėjimas laikui bėgant).
Konkretūs vertės rodikliai gali tenkinti potencialų verslo pirkėją ar investuotoją, atsižvelgiant į tai, koks yra numatomas investicijų į verslą dydis ir kokia yra jų investicijų grąžos perspektyva. Daugeliu atvejų investicija gali kilti iš kredito. Galimo pelno vertė turėtų ne tik nesiskirti nuo nulio, bet ir užtikrinti palūkanų mokėjimą bankui. Papildomos investuotojų sprendimų priėmimo gairės, neskaičiuojant rodiklių, atspindinčių verslo rinkos ir investicinę vertę, gali apimti:
- numatomą verslo tvarumą (galimybę per ilgą laiką gauti pajamų);
- atsipirkimo laikotarpių koreliacija su konkurencingu verslu (galbūt investuotojui yra naudingiau investuoti į kitą įmonę, o pirkėjui - įsigyti);
- partnerių pasitikėjimo lygis.
Šie kriterijai gali būti labai subjektyvūs. Todėl verslo praktikoje verslo rinka ir investicinė vertė yra svarbūs, bet ne visada pagrindiniai parametrai.
Kitas galimas veiksnys yra darbo rūšių, susijusių su verslo įvertinimu investicijoms ar galimam pirkimui, išlaidos. Jei įmonės tyrimą gali lydėti reikšmingos investicijos, kurios nereiškia tikro pelno (pavyzdžiui, susisiekti su išorės ekspertais, auditoriais ir analitikais), tuomet tikėtina, kad investuotojas ar potencialus verslo pirkėjas norėtų nebendrauti su konkrečia įmone.
Turto vertinimas
Bus naudinga išsiaiškinti, kokios yra turto vertės rūšys, taip pat kokie metodai yra taikomi ją vertinant. Bet anksčiau - kaip ir verslo atveju - mes apibrėžėme tikslus, kurių siekia atitinkamo tipo civilinių sandorių dalyviai. Poreikis ištirti turto vertės rūšis ir kreiptis į vertintojo paslaugas kyla šiais pagrindiniais atvejais:
- yra buto, biuro, kito pastato ar patalpų pardavimo sandoris;
- vertinamas įmonės turtas;
- mokesčio bazės dydis nustatomas pagal nekilnojamojo turto mokesčius.
Žinoma, praktiškai nekilnojamojo turto vertinimui gali būti daugiau priežasčių. Pavyzdžiui, kai kuriais atvejais be pagrindinių procedūrų reikia nustatyti numatomų išlaidų rūšis. Arba - kaip galimybė - įvertinti nekilnojamąjį turtą, siekiant jį perduoti valstybės reikmėms.
Turto vertinimo vertės
Aukščiau pažymėjome, kad pagrindinės įmonės vertės rūšys yra rinka ir investicijos. Kalbant apie nekilnojamąjį turtą, galima ištirti tuos pačius parametrus, tačiau paprastai yra dar keletas kitų. Būtent objekto kadastrinė ir draudimo vertė. Kai kuriais atvejais taip pat nustatomas likvidavimas. Aukščiau mes jau apsvarstėme rinkos ir investicijų vertės nustatymo ypatybes. Nekilnojamojo turto atveju bendrieji principai ir metodai savo forma paprastai yra panašūs į tuos, kurie naudojami vertinant verslą. Jie įtraukiami tik tada, kai yra labiau pritaikyti prie atitinkamos rinkos specifikos: „konkurenciją“ pakeičia „būklė“ (remonto lygis, apdailos medžiagos ir jos kokybė ir tt), „pelningumas“ - numatomu „kainos kilimu“.
Leiskite mums dabar išnagrinėti, kaip apskaičiuojami kadastro, draudimo ir likvidavimo verčių skaičiai. Visi jie turi tam tikrą specifiką. Kiekvienai iš išvardytųjų nustatytos vertės rūšiai būdingi bruožai vertinimo metodų aspektu. Apsvarstykite juos.
Vertindamas nekilnojamojo turto kadastrinę vertę, vertintojas remiasi metodologijomis, atspindėtomis atitinkamuose įstatymų šaltiniuose, Finansų ministerijos ir kitų departamentų, atsakingų už praktinį atitinkamos informacijos apie būstą naudojimą, rekomendacijose. Kai kuriais atvejais taip pat gali būti naudojami kriterijai, būdingi objekto rinkos vertei nustatyti. Gali būti tiriama įvairi techninė dokumentacija.
Jei užduotis yra nustatyti nekilnojamojo turto draudžiamąją vertę, tokiu atveju vertintojas paprastai vadovaujasi rinkos metodais, tačiau jis yra koreguojamas atsižvelgiant į faktinį pirkimo ir pardavimo sandorio turinį. Pavyzdžiui, jei asmuo perka butą hipoteka, tada į draudimo vertę gali būti įtraukta tik paskolos suma. Ir šiuo atveju tinkamas pagrindas apskaičiuoti sumą pagal sutartį su draudikais gali būti mažesnis nei tuo atveju, jei buto rinkos vertė būtų gryna.
Hipoteka yra rinkos segmento, kuriame objekto likutinė vertė gali būti praktiškai reikšminga civilinės teisės sandorių subjektams, pavyzdys. Jei, pavyzdžiui, asmuo ar organizacija negali įvykdyti paskolos mokėjimo sąlygų, bankas greičiausiai nuspręs parduoti įkeistą turtą. Dar prieš pasirašant paskolos sandorį, finansų įstaiga tikriausiai norės išanalizuoti projekto likvidavimo komponento perspektyvas.
Tačiau pažymime, kad kai kurie ekspertai mano, kad sąvokos „likutinė vertė“ sąveikaujant su bankais sąvoka „likutinė vertė“ yra neteisėta. Faktas yra tas, kad pagal hipotekos sutartį hipotekos sutartis nereiškia privalomo buto perleidimo banko nuosavybėn - tai tik paskolos saugumo priemonė. Likvidavimo vertė gryna forma reiškia, kad reikia apskaičiuoti kainą, už kurią objekto (pavyzdžiui, verslo) savininkas galės parduoti savo turtą (tarkime, dėl įmonės bankroto). Todėl minėtą terminą nekilnojamojo turto atžvilgiu reikia vartoti atsargiai.
