Tam, kad žmonės galėtų gyventi švariuose ir suremontuotuose namuose, mėgautis pasivaikščiojimu po namą, turite prižiūrėti visos komunalinių paslaugų sistemos funkcionavimą, teisingai organizuoti bendrojo turto naudojimą, rūpintis gyventojų patogumu ir kiemo apželdinimu. Kas turėtų tai padaryti? Akivaizdu, kad daugiabučio namo (MKD) gyventojai turi atlikti svarbius darbus, kad suorganizuotų tokią įstaigą, kuri bus jų interesams - laiku pasirūpinti bendru turtu ir namuose palaikyti švarą bei tvarką. Visas namų priežiūros darbų spektras yra minimas kaip MKD biuras.
Kaip tiksliai galima įgyvendinti MKD valdymą?
Apie tai, kokie MCD valdymo metodai egzistuoja šiuo metu, yra girdėję daugelis. Tačiau norint suprasti detales, laiko nepakanka, nors šios žinios yra labai naudingos.
RF LC MKD kontrolės metodai yra labai lengvai suprantami (161 straipsnio 2 dalis). Tačiau ne visi jie pritaikomi bet kuriame namuose. Jei MKD yra mažiau nei trisdešimt butų, būsto įstatymai siūlo tiesioginį valdymą kaip būdą valdyti MKD. Tokiu atveju sutartis su tiekėjais, remontininkais, valytojais ir kitais darbuotojais sudaro butų savininkai, kurie atsakys į tikrinimo organizacijas ir sumokės baudas, jei bus aptikta problemų priešgaisrinės saugos, avarijų, nesavalaikio šiukšlių surinkimo srityje. Paprastai valdymą nemokamai vykdo nuomininkų iniciatyvinė grupė arba pasirinktas atstovas. Bet MKD priežiūros ir eksploatavimo veiklos įgyvendinimas yra didelis darbas, todėl tiesioginį valdymą kaip būdą valdyti MKD yra protinga įdiegti mažuose namuose. Kiekvienas gyventojas turi savo viziją apie idealaus namo ir įėjimo paveikslą, todėl gyventojų skaičius tiesiogiai veikia galimybes pasiekti kompromisą ir turi įtakos konfliktų bei nesusipratimų tikimybei.
Antroji MKD valdymo galimybė, nurodyta Būsto kodekse, yra tam tikros rūšies juridinių asmenų valdymas. Visų pirma, toks asmuo gali būti namų savininkų bendrija (HOA), būsto kooperatyvas (LCD) ar kitas specializuotas vartotojų kooperatyvas (PC). Taikydami šį valdymo metodą, butų savininkai įgalioja juridinį asmenį pasirašyti sutartis dėl įprastų remonto darbų ir dėl visų namo nuosavybės eksploatavimo aspektų, taip pat dėl vandens tiekimo, kanalizacijos, šildymo ir kitų paslaugų.
Trečiasis variantas apima susitarimo su vadovaujančiąja organizacija, kuri teiks visą MKD paslaugų spektrą ir tuo pat metu bus atsakinga už galimus Rusijos įstatymų reikalavimų pažeidimus tikrinimo institucijoms, sudarymą.
Kas pasirenka MCD valdymo metodą?
Butų savininkai gali ne tik disponuoti savo kvadratiniais metrais, bet ir išlaikyti geros būklės bendrą turtą. Todėl Rusijos Federacijos skystųjų kristalų skydelyje yra direktyva namų savininkams, kad būtų nustatyta, kaip bus tvarkomi jų namai. Prieš pasirinkdami MCD tvarkymo metodą, butų savininkai turėtų išsamiai išsiaiškinti jų specifiką, kuris iš jų geriausiai tinka namui, atsižvelgiant į jo amžių, būklę ir kitas ypatybes, taip pat koreliuoti su savininkų noru tvarkyti savo namą ir mokėti komunalines paslaugas. laiku.
Galutinis pasirinkimas priimamas visuotiniame savininkų susirinkime, kuris gali būti rengiamas asmeniškai arba organizuojamas be visų gyventojų asmeninio dalyvavimo. Kad susirinkimo sprendimas galiotų, už jį turi balsuoti gyventojai, kurie kartu turi 50 ar daugiau procentų balsų. Visuotinis susirinkimas turi pasirinkti, kaip valdyti MKD, ir griežtai sutikti su kiekvienu MKD nuomininku, net nepaisydamas galimo paties susirinkimo praleidimo. Kai susirinkimas vyksta nedalyvaujant, laikoma, kad dalyvavimas yra savalaikis savininko raštiško sprendimo perdavimas. Tokio butų savininkų susirinkimo rezultatas įrašomas į MCD tvarkymo metodo parinkimo protokolą, kuris skelbiamas įėjimuose taip, kad kiekvienas buto savininkas būtų su juo susipažinęs. Viešą pasiūlymą posėdžio iniciatorius pateikia per dešimt dienų nuo sprendimo priėmimo. Tuo pačiu būdu, organizuojant visuotinį susirinkimą, realizuojama galimybė pakeisti MKD valdymą.
Visa tai, kas pasakyta, taikoma namams, kurie jau yra apgyvendinti. Tačiau situacija su naujai pastatytais namais yra kitokia. Dažnai atsitinka taip, kad naujame pastate ne visi nuomininkai turi nuosavybės teisę, pavyzdžiui, jie yra ilgai kenčiantys akcininkai. Dėl to, kad tokie piliečiai, pagal būsto įstatymus, neturi teisės balsuoti dėl namo tvarkymo formos nustatymo, tampa neįmanoma pasirinkti šio namo tvarkymo būdo.
Kas nutiks, jei nepasirinktas MCD kontrolės metodas?
Būsto kodeksas riboja laikotarpį, per kurį savininkai turi galimybę apmąstyti ir organizuoti HOA kūrimo ar valdymo organizacijos pasirinkimo procesą.
Jei gyventojai nesileido į galvą dėl valdymo metodo pasirinkimo ar negalėjo to padaryti dėl objektyvių priežasčių, taip pat tuo atveju, kai sprendimas dėl MKD valdymo metodo pasirinkimo dar nebuvo įgyvendintas, vietos valdžia atlieka reikiamas konkurso organizavimo procedūras, kad nustatytų vadovaujančią organizaciją. Čia nė vienas iš nuomininkų neturi teisės atsisakyti, o kiekvienas savininkas privalo laikytis valdymo sutarties, sudarytos su pasirinkta vadovaujančiąja organizacija, nuostatų, neatsižvelgiant į tai, ar ši sutartis jam tinka, ar ne. Bet visada yra procedūrinė galimybė ištaisyti esamą padėtį ir surengti visuotinį susirinkimą prieš pasibaigiant sutarčiai, kuriame aptarti MKD ar vadovaujančios organizacijos valdymo metodo pakeitimo klausimą.
Kas apima patalpų priežiūrą MKD?
Visas paslaugas ir darbus, susijusius su „patalpų priežiūros MKD“ sąvoka, nustato būsto įstatymai. Ši koncepcija apima platų paslaugų spektrą organizuojant vandens, elektros, dujų, šiluminės energijos tiekimą, name gyvenančių piliečių registravimą, apskaitos paslaugas, techninę eksploataciją ir sanitarinę priežiūrą.
Techninė veikla, savo ruožtu, apima pastato inžinerinių sistemų priežiūrą ir remonto darbus. Sanitarinė priežiūra apima visą spektrą priemonių švarai ir tvarkai palaikyti namuose ir gretimoje teritorijoje, pavyzdžiui, valymą, dezinfekavimą, deratizaciją, dezinsekciją.
Ką veikia HOA?
Atsiranda toks MCD tvarkymo būdas kaip HOA, kai kai kurie nuomininkai norėtų sugebėti kontroliuoti lėšų išleidimą savo namo aptarnavimui. HOA lyderystė neatsiranda nuo nulio, bet visada kuriama iš aktyviausių ir besidominčių gyventojų. Ir nors tokios iniciatyvos piliečiai ne visada turi visas teisines žinias ir žinias komunalinių paslaugų srityje, svarbus sėkmingo darbo veiksnys yra noras padaryti savo namus geresnius. HOA valdyba turi atlikti sutartinius darbus dėl valymo, šiukšlių išvežimo, komunalinių paslaugų priežiūros ir kitų namo bei gretimos teritorijos priežiūros aspektų. Tvarkos palaikymas ir sanitarinių bei priešgaisrinės saugos standartų laikymasis taip pat yra svarbi HOA funkcija. Finansinė valdymo pusė numato buhalterio buvimą HOA, kad būtų galima sekti lėšas, kurias nuomininkai perveda už komunalines paslaugas, taip pat pinigus, kurie išleidžiami namo poreikiams. Papildomas pajamas HOA galima gauti išnuomojant bet kokią bendro turto dalį.
Jei savininkas nusprendžia, ar jis nori tapti HOA nariu, ar ne, HOA savo ruožtu neturi teisės atsisakyti priėmimo į savo gretas, net jei staiga kiti HOA nariai tam prieštarauja. Nenoras tapti HOA nariu kartais siejamas su poreikiu susimokėti už papildomas paslaugas - saugumą stovėjimo aikštelėje ir prieangyje, gėlių lovas kieme, vaizdo kameras grindyse. Iš tikrųjų HOA nariams mokėjimas yra privalomas, jei HOA valdyba priėmė tokį sprendimą. Rezultatas šioje situacijoje gali būti individualus susitarimas su HOA, kuriame visi mokesčiai bus patvirtinti iš anksto.
Kaip veikia valdymo įmonė?
Tiesiogiai sudarius savininkų ir specializuotos valdymo įmonės susitarimą, tikimasi namuose suteikti techninės ir sanitarinės priežiūros paslaugas, taip pat atlikti aukšto lygio remonto darbus, nes profesionalūs ir patyrę specialistai, dirbantys valdymo įmonėje, galės teisingai įvertinti darbo poreikį ir sudėtingumą, jie parinks tinkamą medžiagą, pakvies tinkamus specialistus. Jei valdymo įmonė dirba su keliais namais, tuomet įmanoma ir mažesnė darbų ir paslaugų kaina. Tačiau bendravimas su valdymo įmone dažnai būna sunkus, ir net toks mažas įvykis, kaip perdegusi lemputė, gali būti nepatogus kelioms dienoms.
Sutartis su valdymo įmone: kas yra svarbiausia?
Svarbiausias vieno iš MKD valdymo būdų nustatymo žingsnis yra susitarimo su valdymo įmone sukūrimas ir sudarymas. Sutarties turinys nulems būsimus nuomininkų ir valdymo įmonės santykius, įskaitant galimybę nutraukti sutartį, nesąžiningai atliekant namo priežiūros funkcijas. Sutarties tekste turi būti nurodytas visas namo turtas, darbų ir paslaugų, kuriuos reikės atlikti valdymo įmonei, tipai ir dažnumas, visų mokėjimų, kuriuos turės atlikti savininkai, dydis ir laikas. Sutartyje taip pat gali būti nustatyta tvarka, kaip gyventojams pranešama apie atliktus darbus. Jei tai nebus padaryta, savininkai ataskaitą turėtų gauti kartą per metus.
Kodėl renkama MCD taryba?
Kita nuomininkų atsakomybė tampa namo tarybos pasirinkimu tuo atveju, jei iš MCD valdymo būdų buvo pasirinktas variantas su valdymo įmone. Tiesą sakant, pagrindiniai tarybos uždaviniai yra suformuluoti pasiūlymus ir kontroliuoti atliekamą darbą. Savininkų susirinkime tarybos nariai teikia siūlymus, ką reikia taisyti, kokius techninės priežiūros darbus galima tęsti kitiems metams ir kuriems reikia skubių priemonių, kam ir kokiu tikslu galima išnuomoti bendrą turtą bei kitus MKD priežiūros aspektus ir apželdinimas. Tarybos tikslai taip pat apima sutarčių ir susitarimų, kuriuos jie siūlo sudaryti savininkams, tyrimą siekiant apginti namo gyventojų teises ir interesus. Remdamasi peržiūros rezultatais, taryba daro išvadas ir rekomendacijas dėl visų dokumentų. Galime pasakyti, kad MKD taryba organizuoja svarbių klausimų aptarimą savininkų susirinkimuose, sąveikauja su vadovaujančiąja organizacija ir stebi valdymo sutarties sąlygų įgyvendinimą.
Skirtingų MCD valdymo formų privalumai ir trūkumai
Jei atliksime lyginamąjį MCD kontrolės metodų aprašą, galime padaryti šias išvadas. Esminis skirtumas yra tas, kad tiesioginis valdymas apima visų namo gyventojų problemų sprendimą. Nors kiti du MKD valdymo būdai leidžia atsakomybės naštą perkelti ant HOA vadovo ar vadovaujančios organizacijos vadovybės pečių. Kita vertus, turint nepriklausomą valdymą, galima mobiliau valdyti pinigus ir lanksčiai pritaikyti darbo ir paslaugų pasirinkimą prie esamos situacijos. Gyventojai, tiesiogiai valdantys namą, gali netgi žymiai sumažinti namo remonto ir priežiūros sąnaudas, pasirenkant rangovus pagal jų norus dėl darbų ir paslaugų kainos.
Šiuo atveju skiriamasis sutarties su valdymo įmone bruožas bus profesionalių paslaugų gavimas pagal įstatymų reikalavimus. Tvarkydami nuomininkus ar būdami HOA, specialiojo išsilavinimo ir įgūdžių turintys žmonės ne visada dalyvauja organizuojant namo aptarnavimą, todėl gali reikėti papildomų išlaidų personalo mokymui būsto ir komunalinių paslaugų srityje bei įstatymams. Taip pat valdymo organizacijos, kaip taisyklė, turi specializuotą įrangą, leidžiančią jiems teikti daug aukštesnio lygio paslaugų. Apskritai, visi MCD valdymo būdai turi savo niuansų, į kuriuos reikia atsižvelgti renkantis.
